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Derecho de Propiedad

El derecho de propiedad, además de ser un aspecto de importancia capital para las ciencias jurídicas, también representa la seguridad y la paz social. El orden jurídico establecido en nuestro país desde el 1884 con la traducción de los códigos franceses y su aprobación como ley de la nación contiene el grueso de la parte sustantiva y el desarrollo procesal sobre el derecho a la propiedad de los inmuebles.

El derecho de propiedad constituye el elemento central de los derechos reales. Su importancia se ve reflejada en el hecho de que en todos los ordenamientos jurídicos las bases fundamentales de la propiedad se encuentran establecidas en la Constitución. El contenido de esas reglas está determinado por las decisiones que vienen a diseñar el sistema político-económico que se adopte en cada país, el cual, en nuestro caso, se encuentra establecido en el artículo 51 de la Constitución de la Republica.

A pesar de que hay quienes piensan que el derecho a la propiedad ha pasado por un proceso de debilitamiento como parte de la proyección del Estado social, no cabe dudas de que este derecho constituye un eje fundamental en el ordenamiento económico y social, para el pleno ejercicio de la libertad individual, la justicia social, en un ámbito de bienestar general.

El desarrollo sustantivo del derecho de propiedad está contenido en el Código Civil dominicano, así como las acciones y el proceso para proteger el derecho a la propiedad y la posesión están en el Código de Procedimiento Civil. Existen en la actual Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus reglamentos, normas sobre el registro de publicidad y sobre todo de funcionamiento administrativo de los órganos que la componen, las que constituyen reglas mínimas de fondo que han venido a complementar todo el desarrollo del derecho común en relación al derecho de propiedad de los inmuebles.

Glosario de términos de la jurisdicción inmobiliaria

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un magistrado del orden administrativo o judicial, o ante un oficial público, por el cual dos o más personas atestiguan hechos que son de pública notoriedad. En materia de tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel en el que se reconocen a los herederos.

Certificación de Inscripción del Inmueble: Es el documento emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita la inscripción del mismo, al día de su emisión.

Certificado de Títulos: Es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la titularidad sobre el mismo.

Constancia Anotada: Es el documento oficial emitido por el Registro de Títulos que sustenta los derechos de una o más personas sobre una porción de parcela que no posee una designación catastral propia ni un plano individual aprobado y registrado en la Dirección de Mensuras.

Designación catastral: Es la identificación única de un inmueble emitida por la Dirección Regional Mensuras Catastrales al momento de individualizarlo mediante un plano. La nueva designación catastral es una designación de tipo posicional y está compuesta por las coordenadas proyectivas generales del geo-centro de la parcela.

Deslinde: Es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de Título. El deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar.

División para la partición de inmuebles: Es la división de una parcela realizada con el fin de adjudicar las parcelas resultantes a los copropietarios, coherederos o copartícipes de un inmueble registrado.

Duplicado de Certificado de Título: Es una copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en el mismo. Es un documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo. Contiene una leyenda que lo identifica como tal, además del sello del Registro de Títulos que lo emitió y la firma del Registrador de Títulos.

Expediente: Es un conjunto ordenado de documentos, consistentes entre sí (referidos al mismo objetivo), y actuaciones administrativas y/o judiciales que tiene por finalidad obtener una determinada respuesta por parte de algún órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria. En el caso de mensuras, los expedientes iniciados tienen por finalidad obtener la autorización para ejecutar actos de levantamiento parcelario y la aprobación de trabajos de mensuras, modificaciones parcelarias y división para la constitución de condominio.

Extracto de Certificado de Títulos: Es una copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en el mismo, el cual es expedido a favor de cada copropietario. En el extracto deben ser consignados todos los copropietarios y su porcentaje de copropiedad. Contendrá una leyenda que lo identifica como tal, la indicación del copropietario a favor del cual se expide, además del sello del Registro de Títulos y la firma del Registrador de Títulos.

Inmuebles registrados: Se considera como inmueble registrado a toda extensión determinada de superficie terrestre, individualizada mediante una designación catastral única y un plano de mensura aprobado y registrado en la Dirección Regional de Mensura Catastrales, sobre la que existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de Títulos. También se consideran inmuebles registrados a toda porción determinada de superficie terrestre, no individualizada ni ubicada, sobre la que existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de Títulos con independencia de que esté sustentado en un Certificado de Títulos o en una Constancia Anotada. Una porción está determinada, aunque no individualizada ni ubicada, cuando la misma está descrita sólo en unidades de superficie y se encuentra amparada en una Constancia Anotada sin el respaldo de un plano registrado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

Límite de derecho o lindero: Es el límite territorial de una parcela que ha sido determinado mediante un acto de levantamiento parcelario realizado, documentado, aprobado y registrado por los órganos correspondientes de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Límite territorial: Es la línea ideal que indica el término o confín de un determinado espacio territorial.

Mensura: Es un acto de levantamiento parcelario cuyo objeto es el de constituir el estado parcelario de un inmueble. Una definición más descriptiva es que se trata de un conjunto de actos y operaciones por medio de los cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y documenta un inmueble.

Parcela: Es la extensión territorial continua, delimitada por un polígono cerrado de límites, objeto de un derecho de propiedad o copropiedad registrado, cuya existencia y elementos esenciales han sido comprobados y determinados mediante un acto de levantamiento parcelario documentado, aprobado y registrado en la Dirección Regional de Mensura Catastrales y en el Registro de Títulos correspondientes.

Partición: Es el procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado. Puede ser en naturaleza o en numérico.

Plano: Es un documento donde se representa gráficamente, a través de signos la realidad territorial. Un plano puede estar compuesto de varias láminas o planchas.

Poder de representación: Es el documento notarizado por el cual una persona, denominada representado, faculta a otra, denominada representante, para que en su nombre realice determinados negocios jurídicos; de forma tal, que todo lo que haga el representante en función del poder otorgado, es directamente atribuido al representado.

Reclamante: Es la persona o personas que reclama ante la Jurisdicción Inmobiliaria que se le adjudique el derecho de propiedad sobre un inmueble no registrado en el proceso de saneamiento.

Registro Complementario: Es el documento de uso interno del Registro de Títulos donde se compilan todos los derechos reales principales y accesorios, cargas, gravámenes, medidas provisionales y demás derechos que afectan a un inmueble registrado. Refleja el estado jurídico del inmueble.

Representado: Es la persona que faculta a otra para que actúe en su nombre y representación.

Representante: Es la persona que está facultada para actuar en nombre y representación de otra persona.

Revisión: Es el proceso por el cual se controla un trabajo de mensura, modificación parcelaria o división para la constitución de condominio. Como resultado de la revisión, el trabajo puede ser: observado, rechazado o aprobado.

Saneamiento: Es el proceso de orden público por el cual se determina e individualiza un inmueble y su propietarios, se depuran los derechos que recaen sobre el mismo, y éstos quedan debidamente registrados. A nivel macro se pueden identificar tres etapas: Mensura para saneamiento, Proceso judicial de saneamiento y Registro de los derechos.

Solicitante: Es la persona legitimada para solicitar una autorización o una aprobación de un trabajo. Están legitimados para solicitar una autorización o una aprobación los propietarios (o reclamantes en caso de saneamiento) o sus representantes.

Solicitud de autorización: Es el documento por el cual los propietarios o reclamantes requieren al Director Regional de Mensuras Catastrales que autorice la ejecución de un acto de levantamiento parcelario y que habilite al Agrimensor propuesto a hacerlo.

Unidad de Condominio: Es la unidad resultante de la afectación de una parcela al régimen de condominio, cuya existencia y elementos esenciales han sido aprobados y registrados en la Dirección Regional de Mensura Catastrales y en el Registro de Títulos correspondientes.

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